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馬光遠:開年第一天降準 2020年房地產市場不會太差
馬光遠 | 2020-01-03 06:38
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馬光遠:開年第一天降準,我談談對房地產意味著什么

?文 | 馬光遠

2020年開年第一天,央行就決定于1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。按照央行的計算,這次降準將釋放長期資金約8000多億元。

央行同時指出這次降準的意義在于:

“保持流動性合理充裕,有利于實現貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應,為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境,并且用市場化改革辦法疏通貨幣政策傳導,有利于激發市場主體活力,進一步發揮市場在資源配置中的決定性作用,支持實體經濟發展?!?/p>

首先必須指出的是,這次降準完全是在市場的預料之中,并非像一些專家喜滋滋的吹噓“又預測對了”,這還真沒啥預測的。

在中央經濟工作會議將“穩增長”放到2020年最最重要的地位,并且明確貨幣政策的選項是“靈活適度之后”,大家一致認為央行將在開年會降準,釋放流動性。說實話,這還真沒啥需要預測的。但是,我必須要表揚一下央行。

過去央行在貨幣政策的出臺上,老是擔心被市場“猜對”,從而使得貨幣政策的效果打了折扣,在政策出臺的時間上經?!岸阖堌垺?。其實大可不必。

美聯儲過去多年的貨幣政策已經告別了過去格林斯潘的“神秘主義”,而是和市場良性互動,做到貨幣政策的一舉一動都在市場的預判之內,反而更有利于市場的穩定。這點,央行做的也不錯。

當然,每一次降準之后,股市也好,中小企業也好,民營經濟也好,房地產也好,都會覺得這事和自己有很大的關系。

從1月2日的股市表現看,確實實現了開門紅,滬指逼近3100點。除了股市,大家當然最關注2020年樓市的動態。

雖然央行在解釋開年降準的決定時,口口聲聲不離實體經濟,但不可否認,每一次貨幣政策的變動,很難完全撇清和樓市的關系。

對于2020年房地產的走勢,其實之前在很多文章中已經提及我的預測,包括:

l 一、2020年房地產政策大概率放松,因為房地產自身已經完全降溫,嚴厲調控的必要性已經不大。

特別是,2020年房地產最大的風險已經從過去的過快上漲轉為下跌可能引發的一系列風險上,調控的目的和方向都在發生變化。

中央經濟工作會議雖然仍然強調“房住不炒”的主基調(這個基調即使在房地產下跌需要救市的情況下也不會改變),但側重點已經在強調“全面落實因城施策”,強調“穩房價、穩地價、穩預期”上來。

l 二、在經歷2018年到2019年兩年多的量價調整之后,一線及部分熱點城市的價格已經基本調整到位。

特別是北京、上海、廣州一線城市,在經歷去年的價格明顯調整之后,二手房的價格已經比較合理。昨天有人在微博問我北京房價已經下跌了30%,會何去何從。

我在這里可以肯定地說,北京二手房房價下跌30%是個案,不具有代表性,但下降15%到20%具有普遍性。我2017年下半年呼吁高凈值人士賣掉熱點城市多余的房產的時候,多少人認為北京房價還會上漲,甚至一些人聽信“京滬永遠漲”的荒唐言論。

記住,這個世界上沒有永遠上漲的東西,除了年齡!

2018年,有人造謠說我預測2019年全國房價要下跌30%,我沒有做這種預測,我只是預判2019年一線和熱點城市將“量價齊跌”。在經歷兩年的真正調整后,現在,我建議你們可以關注這些地方的房子了,價格,調整的差不多了。

l 三、2020年,三四線城市會進入真正的調整,即使“因城施策”的房地產政策大幅度放松調控,也很難挽救三四線城市的頹勢。

需求已經超額釋放,房價已經在階段性高位,供給源源不斷,人卻在流失。因此,三四線城市將步之前一二線城市的后塵,進入真正的調整周期。

三四線城市買房子投資之門已經關閉,大可不用著急,除非價格品質非常合理的。至于五六線城市,我三年前就一再強調,價格已經到了歷史天花板!不明白投資這些地方的房子的人是用什么腦袋思維的,我反正是看不懂。

在這次降準之后,以上幾點預測不會改變。這次降準雖然和房地產沒有直接關系,但貨幣政策和房地產的千絲萬縷是不爭的事實。

降準的目的就是強烈釋放穩經濟的信號,今年穩房地產是穩經濟的要點之一,房地產不能在這個時候出問題,這是共識,無需贅言。

當然,2020年的房地產市場不會太差。

以2019年為例,盡管我們一再說“2019年是房地產市場最困難的一年”,雖然全年房地產調控達到了驚人的620次(接近平均每天調控2次),房企叫苦連連,超過500家房地產企業破產,但看看這一年的數據,好幾個關鍵數據仍然創了歷史新高:

l2019年土地市場流拍連連,但全國土地出讓金很有可能超過7萬億,再創新高;

l全年住房銷售預計在16萬億左右,超過了2018年的歷史記錄;

l房地產投資的增速全年維持在10%的兩位數,這也是超過很多人的預期。

說明房地產這個行業真是打不死的小強。年年難過年年過,年年過得還不錯。

2020年,不管貨幣政策如何“靈活”,房地產的日子都不會太好過,但也差不到什么地方去。

房地產早已經告別了“舒適區”,行業正在進行著一次大的裂變,我說的“三個20%”雖然有很多人不愿意接受,但大概率成為事實。

房子做為最好投資品的時代已經過去,但關于房子的圖騰還會繼續,房地產還會作為充當財富儲藏的工具。預測房地產崩盤者大概還得繼續堅持預測下去。

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